С начала 2026 года просроченная задолженность компаний из сфер недвижимости и строительства выросла на 43% и к 1 сентября достигла 592 миллиардов рублей. Расчеты опираются на данные Банка России. На эти отрасли пришлась почти половина всего прироста проблемных корпоративных кредитов, хотя их доля в кредитном портфеле бизнеса составляет лишь около 10 процентов.
Общий объем ссуд таких компаний увеличился всего на 8% — до 9,3 триллиона рублей. По всем корпоративным заемщикам просрочка выросла на 362 миллиарда рублей, или на 13 процентов, до 3,24 триллиона.
Сильнее всего пострадали организации, занимающиеся операциями с недвижимостью — покупкой, продажей, арендой и управлением. Их просрочка подскочила на 62%, или на 166 миллиардов рублей, до 433 миллиардов. Доля проблемных долгов в портфеле отрасли достигла 8,5%.
В строительстве зданий рост оказался скромнее: просрочка прибавила 8 процентов и приблизилась к 160 миллиардам рублей (около 4% портфеля). Граница между отраслями условна: девелоперские группы разделяют функции между разными юрлицами, поэтому часть долгов жилищного строительства может учитываться в статистике операций с недвижимостью.
Умеренный рост просрочки у застройщиков связан с проектным финансированием. Средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до сдачи дома, строительство ведется за счет банковского кредита под это обеспечение. Это удешевляет займы, но эскроу покрывают менее 70% задолженности. Девелоперам приходится брать более дорогие кредиты, а скидки и рассрочки снижают прибыль.
Владельцы коммерческой недвижимости уязвимее: их кредиты не защищены эскроу. Когда арендных доходов не хватает на проценты, платежи задерживаются.
Главная причина — высокие ставки. С июня 2025 года ключевая снизилась с 20 до 14%, но для рынка это слишком медленно. В сентябре ЦБ сохранил ставку. Многие кредиты привязаны к плавающей ставке, расходы на обслуживание остаются высокими. Выручка растет медленнее, затраты — из-за инфляции.
Спрос на жилье ослаб. Рыночная ипотека стоит 18–19%, льготные программы ужесточаются. С октября семейная ипотека зависит от числа детей: для семей с одним ребенком младше семи лет ставки выросли. Изменения могут затронуть около 6 миллионов семей. Ранее спрос ограничивали правило «один льготный кредит» и требования ЦБ к долговой нагрузке.
Проблемы вышли за пределы жилищного строительства. Рост просрочки более чем на 60% у компаний операций с недвижимостью показывает давление на инвесторов и владельцев коммерческой недвижимости. Это говорит о падении спроса на новостройки и доходности от владения.
Рынок новостроек движется к перепроизводству. В 14 из 17 крупнейших городов нераспроданные квартиры будут ждать покупателей от двух до четырех лет. Зимой 2026 года из 120,8 миллиона квадратных метров строящегося жилья нераспроданными оставались 81,7 миллиона, или 68%.
В первом полугодии более 53% девелоперов сдавали объекты с опозданием — обычно на 3–6 месяцев, иногда до года. На 1 июня почти 13% из 125 миллионов квадратных метров возводилось с задержкой.
Если высокие ставки и слабые продажи сохранятся, просрочка продолжит расти. Главные риски для покупателей — задержка сдачи или остановка строительства. Эскроу защищают деньги, но экономия отразится на качестве жилья.