Просроченные ипотечные долги: реальность и будущее

Рынок ипотеки в России заметно деформируется: процентные ставки по кредитам на жилье существенно снижаются вслед за снижением ключевой ставки Центробанком, а количество ипотечных кредитов показывает значительный рост, даже несмотря на прекращение государственной поддержки ипотечников.

При этом вместе с увеличением количества ипотечных и кредитов, растет и просроченная задолженность по ним. Портал DOLGI.RU спросил эксперта о взаимосвязях между просроченными кредитами и снижением процентных ставок по ипотеке – операционного директора компании «Персональные финансовые технологии», руководителя ипотечного информационного портала ipotekahouse.ru Марину Малайчик.

Какова сегодня ситуация с просроченной задолженностью на ипотечном рынке России?

По состоянию на 1 мая 2017 года по данным Центрального банка России на балансах банков находится ипотечных кредитов на сумму около 4,6 трлн рублей.

Просроченный долг по рублевым ипотечным кредитам составляет не более 1,13% от общей рублевой задолженности.

Что касается валютных ипотечных кредитов, то тут картина менее радужная. По состоянию на 1 мая т. г. на балансах банков имеется 56 млрд. валютной ипотеки. В просрочке при этом состоит более трети задолженности (34%). Общая сумма просроченного валютного ипотечного долга составляет 19 млрд рублей. Это не удивительно, но стоит отметить, что это в основном «старая» ипотека, выданная до 2015 года. Сейчас ипотека в валюте практически никем не выдается. Банки в какой-то части решили вопросы валютных ипотечников, предложив им перекредитоваться, в т. ч. в рубли. Но не все заемщики согласились на это, до сих пор апеллируя к «совести» банков.

Если говорить об ипотечном портфеле в целом (и рубли, и валюта), то 95,35% ипотечного долга обслуживается вообще без просрочек, 1,57% допускают просрочку сроком не более 30 дней, по большей части это техническая просрочка. «Тяжелая» просрочка, когда заемщик не платит более 90 дней непрерывно, составляет 2,5% от общей задолженности. Но по большей части «тяжелая» просрочка касается валютного ипотечного портфеля.

Ожидается ли рост просроченной задолженности в зависимости от снижения ставок по ипотеке?

Рост просроченной задолженности стимулируют скорее высокие процентные ставки. И даже скорее не размер ставок, а их вид. Например, «плавающие» ставки, привязанные к какому-нибудь рыночному финансовому индексу (MosPrime и т.д.) или к величине инфляции. Можно сказать, что это ставки, привязанные к стоимости денег. Такие ставки еще называют «переменными». В подобных ставках кредитор переносит свои риски изменения стоимости денег на заемщика. В условиях улучшения экономики заемщику такие ставки выгодны, т.к. они снижаются. А вот если стоимость финансовых ресурсов растет, то заемщик получает «шоковый разряд» и резкий рост своего ежемесячного платежа по кредиту. Плавающие ставки в России не получили широкого распространения, хотя и предлагаются до сих пор некоторыми кредиторами.  Сейчас процентные ставки в основном фиксированные, они снижаются и имеют тенденцию к дальнейшему снижению. Как обычно,  в такие периоды появляются программы перекредитования из высоких ставок в более низкие. Их сейчас предлагают многие банки. Подобная ситуация приведет скорее к снижению просроченной задолженности, нежели к росту. 

Как простимулировать сокращение «проблемных» ипотечных долгов?

Ситуацию с сокращением проблемных долгов нужно оценивать с двух сторон, со стороны и кредитора, и заемщика.

Заемщика от рисков защищают 3 основных фактора:

1. фиксированные процентные ставки, которые кредитор не вправе изменить в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах;
2. кредит в той валюте, в которой он получает доход;
3. «рискоустойчивость» заемщика, т.е. собственная адекватная оценка  своей платежеспособности – платеж по кредиту (по всем кредитам) не должен превышать 35-40% от дохода. Даже, если банки предлагают взять больше, апеллируя к возможности приобретения лучшей квартиры. Лучше жить по средствам в квартире, чем на улице.

С точки зрения кредитора защита от роста просроченного портфеля это перекредитование своего клиента в более низкие ставки, если на рынке они снижаются, это поиск решений для урегулирования временных финансовых проблем клиента, например, кредитные «каникулы», когда заемщику на время снижается платеж.  Ну и, конечно, предварительная адекватная оценка риска. Нельзя выдавать всем подряд, нужно четко понимать платежеспособность своего клиента, и, желательно, не применительно к «сейчас», а и на будущее.  Выдачи кредитов с низким первоначальным взносом и с высокой кредитной нагрузкой опасны не только для клиента, но и для кредитора.

Какие регионы страны лидируют (в том числе «аутсайдеры») в сегменте просроченной ипотеки?

Если говорить о регионах с проблемной ипотекой, то самая высокая региональная доля просрочки, которая почти в 3 раза выше средней по России (напомню, по России общая просрочка по рублевой ипотеке составляет 1.13%), у Республики Алтай. Просрочка более 1,8% еще у 6 регионов.

Самая хорошая ситуация с просрочкой по ипотеке сложилась в Магаданской области. Там она почти нулевая - 0,14% от общей ипотечной задолженности по региону.

Еще в 6 регионах России просрочка по ипотеке меньше половины процента.

* учитывались регионы, где накопилось ипотеки более чем на 2 млрд. рублей. 

Если говорить о валютной ипотеке, то, например, практически все выданные в Республике Северная Осетия – Алания, Томской области и Алтайском крае валютные кредиты (хоть и в небольшом количестве) находятся в просрочке. Это три региона, лидирующие по величине доли просрочки валютной ипотеки. Напомню, что средняя просрочка по валютной ипотеке составляет 34% об общего валютного ипотечного долга.

Более подробно статистику по ипотечному кредитованию можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.

Какова ситуация с просроченными ипотечными долгами за рубежом (необходимо провести аналогию)?

Качество ипотечной задолженности очень зависит от развитости самого ипотечного рынка в той или иной стране и вообще от экономической ситуации. Чем стабильнее и развитей страна, чем стабильнее экономика, тем доля просроченной задолженности по кредитам ниже. На самом деле эту теорию можно подтвердить и крайне низкими процентными ставками по ипотеке за рубежом. Во многих развитых странах ставка не превышает 2-4% годовых. Давайте вспомним, из чего состоит процентная ставка по любому кредиту. Из стоимости денег (допустим, она равна величине инфляции), из операционных расходов и доходности кредитора, а также из стоимости риска. Наличие просроченного долга это риск. Чем выше кредитор оценивает вероятность просрочки, тем больше стоимость риска. У нас разница между стоимостью денег и средними ставками по ипотеке составляет почти 7% (12,48-5,6=6,88%, на примере 2016 года).  В развитых странах разница, как правило, не превышает 2%.  Например, в Германии средняя ставка по ипотеке в 2015 году составила 1,9%* годовых при инфляции 0,28%**, т.е. маржа составила примерно 1,6%. Небольшая маржа между инфляцией и средними ставками по ипотеке в определенной степени говорит о технологичности ипотечного рынка и о его низком риске.

Беседовал: Дмитрий Нечетов

Источники:

*РБК-недвижимость https://realty.rbc.ru/news/577d0ab59a7947e548ea44de

**StatBureau.org https://www.statbureau.org/ru/germany/inflation-tables