Стагнация цен на вторичном рынке жилья вынудила должников быстрее продавать свои квартиры, чтобы расплатиться с банками. Теперь клиенты до суда пытаются договориться с коллекторами о реализации квартир. Об этом свидетельствует исследование коллекторской компании «Кит Финанс Капитал», сообщают «Известия».
Стагнация цен на рынке вторичного жилья делает для заемщиков процедуру взыскания квартир через суд невыгодной. По прогнозам экспертов, тенденция будет сохраняться в течение ближайших пяти лет. При возникновении малейших проблем с погашением ипотеки нужно обращаться в банк — так есть шанс сохранить квартиру.
Коллекторское агентство «Кит Финанс Капитал» проанализировало количество урегулированных и находящихся в стадии урегулирования ипотечных кредитов с ноября 2016 по ноябрь 2017 года. Выяснилось, что в 45% случаев ипотечные заемщики пытаются продать квартиру, чтобы расплатиться с банком, не дожидаясь суда. Соответственно, в 55% квартиры взыскивают у должников через суд. Годом ранее 40% должников пытались договориться о продаже жилья в счет погашения долга банку до суда, а 60% — через суд.
Генеральный директор «Кит Финанс Капитала» Денис Аксенов пояснил, что тренд связан с ценовой стагнацией на вторичном рынке недвижимости.
— С начала 2014 года в большинстве регионов действительно наблюдается снижение стоимости жилья, — подтвердил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец.
Руководитель аналитического направления А1 Сергей Свиридов отметил, что стагнация началась со второй половины 2015 года.
— На первом этапе она выразилась в массовом снятии квартир на вторичном рынке с продаж — с 80 тыс. до 50 тыс. — и одновременно резком удлинении сроков экспонирования — до 1 года. На втором этапе — в массовом предложении дисконтов к цене на уровне 10–15% при обсуждении условий. А на третьем, начиная со второй половины 2016 года, — в снижении общего уровня цен на 15%, — пояснил Сергей Свиридов.
Поэтому заемщикам невыгодно тратить время и средства на судебные споры о квартирах с банками: заседания могут длиться несколько лет. Средние издержки на адвоката в Москве в этом случае составят 200 тыс. рублей, если процесс будет проходить во всех инстанциях. Консультация адвоката по ипотеке достигает 5 тыс. рублей, представление интересов клиента в суде — 35 тыс. рублей в рамках одной инстанции, в эту же сумму оценивается отсрочка исполнения решения суда, а признание ипотечного договора недействительным — в 50 тыс.
Кроме того, за несколько лет судебных тяжб может существенно вырасти сумма ипотечного долга.
— Пока долг полностью не погашен, проценты по кредиту продолжают начисляться, в случае просрочки появляются дополнительные штрафы и пени, — рассказал директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. — В такой ситуации ждать повышения стоимости недвижимости — весьма сомнительная затея.
По подсчетам Дениса Аксенова, в условиях нынешней ситуации с ценами на вторичном рынке недвижимости должник за судебный процесс может потерять около 45% стоимости квартиры. Кроме того он понесет судебные издержки.
— А в рамках досудебного урегулирования сроки реализации квартиры полностью зависят от должника и той цены, которую он установит за нее, — отметил Денис Аксенов. — В нашей практике были случаи, когда должник рассчитывался с кредитором за 21 день. Срок, за который должник проходит процедуру досудебного урегулирования и производит окончательный расчет с кредитором, сократился в среднем на 2–3 месяца.
По прогнозам экспертов, заемщики продолжат договариваться с коллекторами о продаже квартир до суда. По словам директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольги Широковой, рассчитывать на рост цен на вторичном рынке нет оснований. По данным Росреестра, первичный рынок московского жилья вырос за девять месяцев этого года в 1,6 раза. За три квартала было зарегистрировано 36,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве против 23,5 тыс. годом ранее.
По прогнозам Сергея Свиридова, на горизонте 3–5 лет роста цен на вторичном рынке ждать не приходится — в том числе из-за программы реновации, которая увеличит число предложений на «первичке». Соответственно, до 2024 года банковские должники будут стараться продать квартиру до суда. Это приведет к разгрузке арбитражных судов.
Банки настоятельно рекомендуют заемщикам, у которых возникли проблемы с погашением ипотеки, не затягивать процесса, а сообщить об этом кредитной организации: можно найти оптимальный и наименее затратный способ выхода из создавшейся ситуации. Если у клиента случились неприятности, но они носят временный характер, банк вполне может пойти навстречу и реструктурировать кредит или предоставить кредитные каникулы — отсрочку в погашении долга на месяц или два. Банки не заинтересованы в том, чтобы самостоятельно заниматься продажей квартир: это непрофильное для них занятие, сопряженное с отвлечением сотрудников от основной деятельности.