Ипотека в России за последние пять лет стала значительно менее доступной для граждан. Даже несмотря на снижение ставок в 2026 году, ежемесячный платеж по стандартному жилищному кредиту сегодня требует гораздо большей доли семейного дохода, чем в 2021-м. В Москве ситуация еще сложнее: ипотечная нагрузка на заемщиков за этот период выросла в 2,4 раза.
К такому выводу пришли аналитики «Метриума» и «Плато Девелопмент», сопоставившие стоимость жилья, доходы населения и параметры ипотечного кредитования в июне 2021, 2025 и 2026 годов.
Для расчетов специалисты использовали данные Росстата о средней начисленной зарплате, показатели стоимости жилья из Единой информационной системы жилищного строительства и данные «Метриума» по московским новостройкам. За основу был взят типовой ипотечный кредит с первоначальным взносом 20% и сроком погашения 25 лет.
В июне 2021 года средняя ипотечная ставка составляла 8,1% годовых. Средняя стоимость квартиры в России оценивалась в 5 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% заемщику требовался кредит на 4 млн рублей. При доходе двух человек в размере 58,8 тыс. рублей в месяц платеж по ипотеке составлял около 30,9 тыс. рублей.
Таким образом, на погашение жилищного кредита приходилось примерно 26% совокупного дохода семьи из двух человек. Такой уровень нагрузки считался относительно комфортным для заемщика.
За следующие четыре года ситуация резко изменилась. К июню 2025 года средняя ставка по ипотеке достигла 25%, стоимость квартиры выросла почти вдвое — до 9,7 млн рублей, а средняя зарплата двух человек увеличилась до 103,2 тыс. рублей.
При кредите в 7,8 млн рублей ежемесячный платеж достигал уже 161,9 тыс. рублей. Он оказался существенно выше совокупного дохода двух заемщиков — расчетная нагрузка достигла 78%.
В 2026 году положение несколько улучшилось благодаря снижению ставок. К июню средняя ставка опустилась до 18,7%, а ипотечный платеж уменьшился до 136,2 тыс. рублей. Однако жилье продолжило дорожать и достигло в среднем 10,8 млн рублей.
Одновременно совокупный доход двух россиян вырос до 109,1 тыс. рублей. В результате ипотека по-прежнему забирала около 62% семейного дохода. То есть за пять лет доля расходов на обслуживание жилищного кредита выросла более чем в два раза.
Москва оказалась еще менее доступной
В столице разрыв между стоимостью жилья и доходами оказался еще заметнее. В июне 2021 года средняя квартира стоила около 13 млн рублей, а совокупная зарплата двух москвичей составляла 109,3 тыс. рублей. При ипотечной ставке 8,1% ежемесячный платеж составлял 81,1 тыс. рублей. На него уходило около 37% дохода.
К 2025 году стоимость средней квартиры в Москве выросла до 16,9 млн рублей, а доход двух заемщиков — до 177 тыс. рублей. Одновременно ипотечная ставка достигла 25%. В результате ежемесячный платеж увеличился до 282,3 тыс. рублей, а его доля в доходах достигла 80%.
В июне 2026 года ставка снизилась до 18,7%, однако жилье продолжило дорожать. Средняя стоимость квартиры достигла 20,8 млн рублей, а совокупный доход двух москвичей — 196,8 тыс. рублей. Ипотечный платеж составил 262,5 тыс. рублей, то есть около 67% семейного дохода.
По словам коммерческого директора «Метриума» Дмитрия Проскурина, за пять лет ипотечная нагрузка в среднем по России фактически удвоилась, тогда как в Москве выросла в 2,4 раза.
Снижение ставок пока не решило проблему
Главная проблема заключается в том, что удешевление ипотеки пока не успевает компенсировать рост цен на недвижимость. Даже после снижения ставок заемщики сталкиваются с гораздо более высокой стоимостью квартир, а рост доходов населения не перекрывает это увеличение.
По оценке эксперта, доступность ипотеки сейчас находится на исторически низком уровне. Чтобы вернуть ситуацию хотя бы к показателям 2021 года, потребуется сочетание нескольких факторов: заметное снижение процентных ставок, существенное увеличение реальных доходов населения или коррекция цен на жилье.
Пока ни один из этих факторов не проявился в масштабе, который позволил бы сделать ипотеку сопоставимой по доступности с ситуацией пятилетней давности.